本页位置:首页 > 房产 > 正文

房价真的跌了吗?为什么我们感觉不到

2017-10-10     来源:本站

 

  一大波楼市调控之后,房价真的降了吗?

  从官方统计上看,热点城市房价的确降了,或者说至少稳住了。但是,购房者的体验却大不相同,甚至反而觉得压力更大了。按规定三成首付的房子,购房者却必须要交两倍的钱。这是,为什么呢?

  居民购房意愿连续5个季度上升

  先看一组官方数据,来自中国70个大中城市的5月房价数据显示:

  1、15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落,其中 9个城市新房价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

  2、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落;二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。

  3、北京新房价格环比4月持平,但二手房价格指数环比下跌0.9%,跌幅位列70个城市的首位。

  整体来看,楼市已经出现降温,而且在这70个样本城市中,北京二手房领跌全国,这是罕见的。从房产中介的数据来看,北京二手房普遍跌幅应该在5%以上,个别区域如远郊区县要大一点。

  

  不管房价是下跌还是上涨,居民购房意愿一直往上涨。

  2017年第二季度,中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查,主要有四个方面:收入感受指数、就业感受指数、物价和房价预期,以及储蓄、投资和消费意愿。调查结果显示:

  在收入感受上,有85.6%的居民认为收入“增加”或“基本不变”收入信心指数为52.9%,与上季度持平。

  

  在就业感受上,13.7%的居民认为“形势较好,就业容易”,49%的居民认为“一般”,37.3%的居民认为“形势严峻,就业难”或“看不准”。就业预期指数为50.7%,比上季回落0.4个百分点。

  

  在物价预期方面,27.7%的居民预期下季物价将“上升”,52.3%的居民预期“基本不变”,7.9%的居民预期“下降”,12.1%的居民“看不准”。

  

  而对于下季度的房价,31.2%的居民预期“上涨”,46.1%的居民预期“基本不变”,9.6%的居民预期“下降”,13.1%的居民“看不准”。也就是说,近八成的居民预期未来3个月房价将保持不变或上涨,对房价看跌的则不到一成。

  对于未来3个月准备增加支出的项目上,有23.1%的居民选择了“购房”,较上一季度提高了0.2个百分点。同时,这也是居民购房意愿连续五个季度出现提升(自去年二季度以来,居民购房意愿分别为15.1%、16.3%、20.1%和22.9%)。

  值得一提的是,在这份最新的储户问卷调查中,并未公布储户对房价满意度的调查。而在今年一季度,52.2%的居民认为房价“高,难以接受”,42.9%的居民认为房价“可以接受”,4.9%的居民则表示“令人满意”。

  居民购房意愿连续提升,意味着更多的居民认为房价将继续上涨。

  房价降了?为什么感觉不到?

  为什么购房者感受不到房价下跌呢?在限价的调控下,“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道,而由此大幅提高的首付成本,让大多数购房者难负其重。

  “双合同”导致首付翻倍

  据报道,在位于广州增城的金地香山湖,销售人员坦言该项目以“购房合同 装修合同”的“双合同”形式购房,并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。

  该房屋户型约100平方米,折后总价约162万元,但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房,那么首付为48万元左右。但是,在“双合同”之下,购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付,因此,实际上首付款就变成了约96万元。

  但是,一次性拿不出这么多钱怎么办呢?销售人员表示,对于63万元装修款,相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间,最高可分5年期限,但需要视个人的征信情况和银行流水而定。

  而且装修贷手续费为1%,半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年,月利率也高达0.9%,等本等息的还款方式下,30万元贷款总利息逾16万元,月供约7700元。

  了解多个楼盘也大同小异,销售人员均表示需要“双合同”,装修款项同样动辄高达50万元,但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言:“最近取得预售证的项目大部分都会有‘双合同’的情况。”

  值得一提的是,广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房,首付款却要130万元,已是总价近六成。

  当记者追问首付款为何如此之高,销售人员仅称是公司要求,并把计算价格的纸张收走。不过,前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者,早前其在广州中航城购买了一套平层洋房,签的就是“双合同”。

  房价明降暗升

  据房产数据中心,金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而,《中国经营报》实地走访了解到,金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米,比网签均价高出6000元/平方米。

  

  此外,广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米,而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。上述广州中航城的购房者称,其早前购买了平层洋房,房价约1.9万元/平方米,但备案价格仅为1.2万元/平方米,这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。

  

  资深房地产专家韩世同指出,一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平,“若真要按照政府指导价去卖房,很多开发商都要亏损。”

  多位业内人士认为,目前广州一手住宅的价格水分较多,而二手房管控较为宽松,其走势才能反映真实的市场行情。今年4月广州市(不含南沙、从化)二手房成交13652套,均价为1.7万元/平方米,环比分别增长10%、7%,3月均价也环比增长了3%。

  “双合同”的四大风险

  事实上,从去年开始,广州就出现了部分开发商通过“双合同”的形式规避政府限价政策。今年3月,中原地产广州项目部总经理告诉记者,目前“双合同”已经重出江湖,包括大开发商在内的很多楼盘都在使用双合同。

  “双合同”存在风险,但也是在你情我愿的情况下发生的,在目前情况下,政府查处“双合同”难度较大。

  那么,“双合同”到底有哪些风险呢?

  风险一:高额首付增加资金负担

  签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,以金地香山湖6300元/平米的装修价格来算,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。

  

  风险二:装修由开发商验收,质量难保证

  在购房者与开发商签署“双合同”时,就等同于默认了装修合同上的装修标准,而此装修标准则是由开发商定夺,因此装修质量将由开发商验收。

  另外,相关法律人士指出,装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司。

  若是购房者日后发现装修出现问题,维权将会面临困境,房子的精装部分交付时有任何状况,购房者一概只能找装修公司,若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故,则与开发商一概无关。

  风险三:出售房产时将面对更高税费

  此前“国五条”要求二手房转让统一按照房价差额的20%缴纳税费,在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。

  例如,购房者以150万购买房产,若想今后以200万的价格出售的话,理论上来说应该缴纳税费10万元((200万—150万)×20%)。但是此房产在购买时签订的是“双合同”,购房合同中签订的费用仅为100万,那么出售此房产将面临更高的税费,即20万元((200万—100万)×20%),税费一下子翻了倍。

  风险四:违反政策,扰乱市场

  近住建委人士表示:开发商“捆绑精装修”的目的是为了规避政府限价的有关规定。开发商压低住房销售价来获得政府的优惠土地或者行政许可,但是却提高装修价并捆绑销售来实现房地产项目的高盈利,其行为实质是低价拿地、高价销售,违反了限价政策。

  同时,也有业内人士认为开发商以拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据,市场的价格信号是不稳定或者是被扭曲的。

  支撑高房价的因素是否还存在?

  财经作家齐俊杰发现:之前大家一见面聊天,都是你买没买房,房价还会不会涨,现在见面,都在说你们家那跌了多少,我们这边跌了多少。画风已经完全变了。

  那么我们不妨来盘点一下,高房价的基础是否还存在。

  

  首先,金融因素,货币供应量来看,08-09年最高,M2超过20%,直奔30%,大量的货币无锚印钞,形成了洪水猛兽,索性那几年人民币升值,所以没造成大规模财富外流。在2008年之后,中国楼市直接金融化,货币政策宽松,楼市就涨,货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩,货币供应M2也没低于10%,而现在这个指标被打破了,而且美国也加息了,这是最大的变化,之前我们还能靠无锚印钞,现在已经不行了,只要宽松,经济还没起来,你发现外汇已经压力山大了。

  所以可以预见的是,未来几年,金融绝不会放松甚至越来越紧。没有金融杠杆推动,谁买的起动辄几百上千万的房子呢?股市去杠杆,价格暴跌,楼市去杠杆,想长期稳住价格的可能性并不大,只是目前通过限制交易,暂时让他冷却一段而已。但这种稳定,可能撑不过明年。价格向下调整的压力,比想象中的要大。

  

  其次,政府因素,今年因城施策,各地政府态度迥异,从城市的角度来讲,北京上海做出了非常好的表率,高压调控,把能够用的政策全部加码上去,不降房价誓不罢休。而其他地方,特别是三四线城市态度明显暧昧,希望让房价再飞一会,好把多年的库存去掉,然后顺便多卖几块地。

  所以也正是因为因城施策,让之前多年形成的只有一线上涨出现逆转,很多三四线城市可以说10几年来,从没见过这么猛的房价上涨。

  这个因素目前只存在于三线,而这个因素还会继续推动这些地方的房价上涨,直到库存去掉,地卖掉为止。那么这些地方是否有购买力呢?其实购买力来自于两点,一个是货币化安置,另一个就是一线城市打工的子女,一线城市限购,才给了这些地方涨价的机会。

  

  第三,债务因素。去年其实我们就做了一件事,把全世界最高的非金融企业杠杆降下来,然后加到居民身上,但加着加着发现有问题了,非金融企业杠杆压根没降多少,居民的杠杆倒是快速上涨,甚至已经超出了警戒线。

  那么我们居民杠杆率这么高,房价一旦掉头向下,是否也会出现大面积弃房断供呢?这个真得格外留神。所以,房价越热点的城市,其实爆发金融危机的可能性也就越高。

  第四,经济因素,从全世界来看,房价是长期上涨的,但房价的长期上涨,跟居民收入的增长基本正相关,也就是说老百姓的收入涨了,所以推动房价涨了,而老百姓的收入主要来源于经济活力的提升。一个经济不断发展的地方,房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长,但大家可以算算,15年来你的收入增长了多少,房价又涨了多少。

  绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅,而多增加的这部分其实就是泡沫,而这几年甚至有些制造业城市,因为这样或那样的原因,经济是减速的。

  第五,需求因素,大家想的挺好,多买套房,然后用房养老。但你确定下一代人还需要房子吗?独生子女让我们这代人可能通过继承,就有3套左右的房子,下一代人手上的房子只会更多,而且可能越来越多。

  所以从这个趋势看,租房应该越来越便宜,而炒房的基础越来越薄弱。至于农民进城,农民越来越老了,随着三四线的暴涨,还有多少农民进的了城呢?都说我们特殊的土地制度,是推升高房价的原因,那么同样的土地制度,也是限制我们城镇化的最主要原因,农民不能够通过土地得到钱,他拿什么进城?